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南京市住房公积金按揭协议管理办法

来源:南京住房公积金时间:2020-01-16

【导读】:《南京市住房公积金按揭协议管理办法》的制定是为了维护住房公积金缴存职工合法权益,方便职工使用住房公积金贷款购房,规范住房公积金贷款按揭协议管理,防范和控制贷款风险。

南京市住房公积金按揭协议管理办法全文与解读

目录

南京市住房公积金按揭协议管理办法

第一章 总则

第一条 为维护住房公积金缴存职工合法权益,方便职工使用住房公积金贷款购房,规范住房公积金贷款按揭协议管理,防范和控制贷款风险,根据《南京市住房公积金管理条例》、《南京市住房公积金贷款管理办法》和中国人民银行有关文件规定,制定本办法。

第二条 房地产开发单位(以下简称“开发单位”)开发销售商品住房,应与南京住房公积金管理中心(以下简称“管理中心”)签订《南京市住房公积金贷款按揭协议书》,以保证符合条件的职工申请住房公积金贷款。

第三条 管理中心在签订按揭协议前应对开发单位及贷款楼盘进行贷前调查,协议签订后应对贷款楼盘进行贷后管理。

第二章 签订条件和申报材料

第四条 签订按揭协议的开发单位应当具备以下条件
(一)开发单位合法合规,信誉良好
开发单位的设立是依法登记的,无不良信用记录,依法正常缴纳住房公积金。
(二)开发单位财务状况良好
开发单位资产负债率一般不超过85%,落实商品房预售款资金监管。
(三)开发单位愿意为贷款职工提供担保
开发单位自愿为贷款职工提供阶段性担保,担保期限为公积金贷款发放之日起至取得《不动产登记证明》(《房屋他项权证》)并交受委托银行执管之日止。开发单位同意在担保期间内,代为偿还借款人违约拖欠贷款银行的住房公积金逾期贷款。
(四)符合住房公积金贷款有关的其他规定。

第五条 签订按揭协议的开发项目应当具备以下条件
开发项目的《不动产权证书》(《国有土地使用证》)、《建设工程规划许可证》合法有效。开发项目具备销售条件,已经取得销售许可。项目楼栋为本市普通住房。开发项目已落实商品房预售款专户资金监管。

第六条 申报材料
(一)首次签订按揭协议应提供以下材料
1.营业执照;
2.法定证明或法人身份证明;
3.不动产权证书(国有土地使用证);
4.建设工程规划许可证;
5.商品房预售许可证;
6.企业信用报告;
7.上一年度经审计的财务会计报告,最近一个月财务会计报表;
8.开发单位主要投资方或股东方的相关资料。
(二)签订补充协议应提供前款(一)材料中的第3、4、5项。

第三章 业务办理

第七条 办理流程
(一)准备资料。开发单位根据开发项目所在地区到贷款管理处(分中心)申请领取《南京市住房公积金贷款按揭协议书》和申请签订《南京住房公积金贷款按揭协议》登记表(补充签订《南京住房公积金贷款按揭协议》登记表),并按要求准备所需资料。
(二)项目申报。申报项目在取得《商品房预售许可证》后,开发单位携带材料到贷款管理处(分中心)办理楼盘申报,工作人员核对申报资料是否符合规定,申报材料符合规定的予以受理。
(三)现场了解。对于资料齐全、符合条件的期房项目,贷款管理处(分中心)工作人员到现场了解该项目的相关信息。
(四)逐级审核。贷款管理处(分中心)工作人员结合项目现场了解的情况和开发单位提供的申报材料,提出初审意见。贷款管理处负责人审核楼盘信息,提出复审意见。
(五)准入审批。贷款管理处审核通过后,中心分管领导进行最终审批。
(六)信息发布。经批准过的按揭协议由贷款管理处在中心业务系统中发布。管理中心通过中心网站和“南京公积金”微信公众号及手机APP向社会公布按揭协议签订信息。协议一式两份,一份交开发单位,一份管理中心存档。

第八条 业务分工
(一)管理中心贷款管理处负责全市住房公积金贷款按揭协议的受理、审核和管理工作。各分中心负责所在地区住房公积金贷款按揭协议的受理和初审。
(二)市区项目的现场了解工作由贷款管理处派员完成,江宁、浦口、六合、溧水、高淳五区项目的现场了解工作由相关分中心派员完成。

第九条 办结时限
开发单位提供材料符合签订条件并由贷款管理处(分中心)现场了解项目情况后,中心在5个工作日内完成逐级审核、审批及信息发布工作。

第四章 项目管理

第十条 项目跟踪管理
按揭协议管理人员应对签订按揭协议楼盘的相关情况进行跟踪管理,记录相关信息。
(一)开发单位或项目楼栋的违规信息;
(二)所担保的个人住房公积金逾期贷款还款情况;
(三)其他相关情况。

第十一条 档案管理
(一)资料保管。按揭协议签订后,应将开发单位提供的申报材料留存保管。具体包括:
1.南京市住房公积金贷款按揭协议书、签订按揭协议登记表、签订按揭协议受理回执、按揭协议审批受理回执;
2.开发单位营业执照、法人身份证、开发单位主要投资方或股东方的相关资料;
3.财务报表、企业信用报告;
4.不动产权证书(国有土地使用证)、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。
(二)档案整理。住房公积金按揭协议档案按年度、形成时间、案卷进行整理。项目结案后按档案管理规定整理留存资料,编制卷内文件目录和案卷目录,移交中心档案室。

第五章 罚则

第十二条 对于普通住宅楼盘,开发单位不签订按揭协议,影响住房公积金缴存职工购房使用住房公积金贷款,或者阻挠符合住房公积金贷款条件的职工申请住房公积金贷款的,管理中心责令其限期整改;逾期不整改的,可以对单位处三千元以上三万元以下罚款,对负有直接责任的主管人员处二百元以上二千元以下罚款。

第十三条 有下列情况之一的,对于尚未签订按揭协议的项目,在整改到位前,管理中心暂停与开发单位签订按揭协议;对于已经签订按揭协议的项目,在整改到位前,管理中心暂停该按揭协议的贷款审批以及与开发单位后续的按揭协议签订工作。
(一)开发单位违反房地产相关规定被限制销售或整个楼盘被查封的;
(二)开发单位在住房公积金贷款阶段性担保期间不履行担保义务的;
(三)管理中心认定开发单位存在其它的不良情况。

第十四条 开发单位违反按揭协议相关内容的,管理中心有权终止执行该协议,直至追究法律责任。

第十五条 管理中心工作人员如有玩忽职守、徇私舞弊,帮助不符合条件的开发单位办理准入的行为,根据中心相关规定进行处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附则

第十六条 本办法由南京住房公积金管理中心负责解释。

第十七条 本办法自印发之日起施行。

政策解读

一、4类条件可签按揭协议
根据2015年出台的《南京市住房公积金按揭协议管理办法》,南京公积金管理中心日前进行了修订并于今日正式公布。在此次新修订的版本中明确,开发商提供的材料符合签订条件,并由贷款管理处现场了解项目情况后,该中心将在5个工作日内完成逐级审核、审批及信息发布工作。该办法还明确,开发商签订按揭协议需要具备以下几项条件:
1、开发商合法合规、信誉良好、依法登记,无不良信用记录;
2、开发商销售行为合法,已取得预售许可证,项目楼幢为南京市普通住房;
3、开发商财务状况良好,资产负债率不超过85%,落实商品房预售款资金监管;
4、开发商愿意为贷款职工提供担保,同意在担保期内,代为偿还借款人违约拖欠贷款银行的住房公积金逾期贷款。

二、拒贷公积金最高罚3万
如果房企无正当理由拒绝购房人使用公积金贷款,该怎么办呢?新修订的《南京市住房公积金按揭协议管理办法》明确,对于普通住宅楼盘,开发商不签订按揭协议,影响买房人使用住房公积金贷款,或者阻挠符合住房公积金贷款条件的买房人申请公积金贷款的,管理中心将责令其限期整改,逾期不整改的,可以对企业处3000元以上30000元以下罚款,对负有直接责任的主管人员处200元以上2000元以下罚款。

三、什么是公积金贷款?什么是商业贷款?
商业贷款:购房者以所购住房,或以自己或者第三人所有的其他财产作为抵押,或者由第三人为贷款提供连带保证责任,向银行申请获得贷款。
公积金贷款:指按时足额缴存住房公积金的购房者,在购买、建造、大修自住住房时,以其所购(建)住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物,或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任,向住房公积金管理中心申请的以住房公积金为资金来源的住房贷款。
组合贷款:一般是指同时申请商业贷款和公积金贷款,该贷款方式称为组合贷款。比如,某购房者申请住房公积金贷款额度不能满足需要,同时又不到所购房价80%,可以再申请商业性贷款,两项贷款总额不超过房价的80 %,这叫组合贷款。

问题解答

一、公积金贷款和按揭贷款的区别是什么?
【答】按揭贷款是指申请人以购房为目的,向银行申请贷款支付房款,然后再将贷款按一定年限分期还给银行,同时银行收取利息的一种信贷行为,如:住房按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。而公积金贷款和按揭贷款区别如下:
1、公积金贷款与按揭贷款最大的区别就在于利率不同,公积金贷款利率在现行住房贷款利率中属最低,使用公积金贷款买房能帮购房者减少购房成本。
2、公积金贷款只有正常汇缴公积金的人员才可以申请,无公积金或汇缴不正常的人员无法申请公积金贷款。
3、公积金贷款都有最高限额,全国各地区的限额标准不一样。
4、公积金贷款通常都应确定相关抵押担保后,才可放款。
5、公积金贷款为委托性贷款,银行一般只是受托代办机构,放贷资金和利息收入并不归银行所有。按揭贷款为银行自行发放的贷款。
6、公积金贷款通常应投保相应抵押的房屋保险并办理相应公证手续。按揭住房贷款可免相关手续。
7、公积金贷款程序相比较按揭贷款较复杂。

二、用住房公积金贷款需要什么材料及流程?
【答】:公积金贷款办理需要的材料及流程:
1、贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请,填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料:
1)申请人及配偶住房公积金缴存证明;
2)申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件),婚姻状况证明文件;
3)家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明;
4)购买住房的合同、协议等有效证明文件;
5)用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明,有关部门出具的抵押物估价证明;
6)公积金中心要求由第三方担保人做担保,并缴纳担保费用,由借款人、贷款人及第三方担保人共同签订三方合同。
7)公积金中心要求提供的其他资料。
2、对资料齐全的借款申请,银行及时受理审查,并及时报送公积金中心。
3、公积金中心负责审批贷款,并及时将审批结果通知银行。
4、银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续,由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议,并将借款合同等手续送公积金中心复核,公积金中心核准后即划拨委贷基金,由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。
5、以住房抵押方式担保的,借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续,抵押合同或协议由夫妻双方签字,以有价证券质押的,借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。

三、已经有按揭贷款了,还能申请公积金贷款么?
【答】:已经有按揭贷款了,只要按揭贷款金额不是贷款人难以偿还的巨额债务,新购住房是可以使用住房公积金贷款的。但是已购买过的住房是不能使用住房公积金贷款的。以郑州住房公积金为例,根据郑州住房公积金中心下发的《住房公积金贷款须知》关于贷款比例的规定:
1、使用住房公积金贷款购买家庭首套住房,所购房产为期房的,贷款金额不得高于所购房产总价的80%;所购住房为二手房的,贷款金额不得高于所购房产总价的60%。
2、使用住房公积金贷款购买家庭第二套住房的,贷款金额不得高于所购房产总价的70%;暂不为购买第三套及以上住房的家庭、已两次使用公积金贷款或上笔公积金贷款未结清的家庭办理住房公积金贷款。

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